Mutui ai giovani, con la garanzia statale risparmio fino a 22mila euro | I conti da fare

Mutui ai giovani fino a 36 anni. Questo è infatti il limite di età per poter accedere alle facilitazioni previste per l’acquisto e il finanziamento della casa nel decreto Sostegni bis (dl 73/2021, convertito nella legge 106/2021). Le agevolazioni si applicano sull’acquisto di abitazioni del valore massimo di 250 mila euro aventi le caratteristiche della prima casa, quindi si deve trattare di un’abitazione non di lusso situata in un comune in cu entro 18 mesi bisogna stabilire la residenza.

Mutui ai giovani, i conti da fare

Se all’atto del rogito si possiede un’altra abitazione acquistata con agevolazione fiscale bisogna cederla entro un anno. L’acquirente deve avere un Isee massimo di 40 mila euro, il limite però è riferito al nucleo familiare. Quindi se compra una coppia di giovani sposi i due Isee si cumulano.

Le agevolazioni

Le agevolazioni per l’acquisto consistono, se si compra da privato, nell’esenzione dalla imposte di registro (2% sulla rendita catastale moltiplicata 115,5) e delle imposte ipotecaria e catastale (100 euro complessive). Se si compra da impresa si è esenti da imposta di registro, ipotecaria e catastale (600 euro fisse) mentre l’Iva (4% sul prezzo di acquisto) va pagata ma l’importo è detraibile dall’Irpef o può essere usato in compensazione per altri tributi.

Il limite

Alcune precisazioni sono però necessarie. La prima è che i 36 anni non devono essere compiuti nell’anno solare. Se ad esempio una persona nata il 31 dicembre 1985 effettuasse il rogito, poniamo, il 15 dicembre prossimo, non avrebbe comunque diritto all’agevolazione. Questo almeno secondo l’interpretazione data dal Notariato e, in mancanza di precisazioni di segno diverso delle Entrate, basata sull’interpretazione letterale della norma che circoscrive le agevolazioni ai soggetti “che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato”.

Le tasse da pagare

La seconda precisazione è che se l’acquisto è fatto da più persone chi non ha il requisito dei 36 anni paga le imposte per la sua parte, con il rischio, per case di basso valore, di vanificare l’agevolazione, perché l’imposta di registro ha un minimo di 1.000 euro. La terza è che vanno comunque versate l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria, per un totale di 265 euro.

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I mutui per i giovani

L’aspetto più interessante riguarda però i mutui. Per i contribuenti e le abitazioni che rispondono ai requisiti che abbiamo elencato sarà possibile non solo avere un’altra esenzione fiscale, quella dall’imposta sostitutiva (0,25% della somma mutuata) ma anche accedere a una versione potenziata del fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap, purché si richieda un finanziamento tra l’80 e il 100% del valore dell’immobile dato in garanzia. Il fondo si fa garante, in caso di inadempienza del mutuatario, dell’80% del debito residuo.

Perché si è pensato di favorire questi particolari mutui? Per una ragione tecnica: i finanziamenti che eccedono l’80% del valore della casa non possono essere concessi se non c’è una garanzia supplementare e sono molto onerosi perché di norma il mutuatario deve stipulare un’assicurazione. In questo caso alla polizza si sostituisce lo Stato e la banca può erogare a condizioni migliori. Le domande per accedere al Fondo vanno presentate direttamente alla banca; va però segnalato che non c’è obbligo per le banche a dare il mutuo anche se si ha diritto alla garanzia statale. Gli istituti che erogano devono segnalare le condizioni di miglior favore praticate rispetto a quelle standard. L’aspetto più importante del Fondo è che permetterà di ottenere un mutuo a persone che altrimenti avrebbero trovato molti ostacoli allo sportello.

Risparmio fino a 22 mila euro

Ma non è trascurabile nemmeno un altro fatto: anche ai soggetti che nel discutibile gergo tecnico vengono definiti “bancabili” consentirà di risparmiare sensibilmente. Facile.it ha compiuto un’interessante simulazione: per un mutuo fisso al 100%, di importo pari a 126.000 euro da restituire in 25 anni, il miglior Taeg disponibile online per chi ancora non ha superato i 35 anni è pari a 1,10%, pari a una rata di 477,72 euro al mese. A giugno per la stessa operazione il miglior Taeg era a 2,46% con una rata di 552,65: il risparmio lordo è di 899 euro all’anno e di 22.479 euro per l’intera durata del finanziamento. Se invece vogliamo calcolare il risparmio reale, tenendo quindi conto della detraibilità fiscali degli interessi, è di 18.208 euro.