Per chi ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario, oggi è possibile trasferire quello stesso contratto ad un’altra banca, che magari offre condizioni migliori e più vantaggiose. Tutto ciò può essere fatto senza ulteriori costi.
Questa agevolazione, introdotta con il Decreto Bersani, viene chiamata portabilità del mutuo.
Quali sono i vantaggi che rendono la portabilità del mutuo vantaggiosa per chi la richiede? E quali sono le procedure da effettuare per richiederla?
In questa guida approfondiremo tutti gli aspetti ad essa collegati.
Che cos’è la portabilità del mutuo
La portabilità del mutuo, anche conosciuta come surroga, è un operazione richiesta dal mutuatario (cioè dal richiedente del mutuo) con la quale viene trasferito il finanziamento ipotecario ad un altro istituto bancario.
Gli istituti in gioco sono quello erogante, cioè la banca originaria, e quello subentrante, rappresentato dalla banca surrogante.
L’operazione avviene a costo zero, e di fatto è una sostituzione del mutuo. La manovra avviene per ovvie ragioni di convenienza per il mutuatario, che trova nel nuovo istituto condizioni di finanziamento più favorevoli.
Come avviene la portabilità del mutuo
L’operazione prevede quindi la sostituzione del mutuo, senza però cancellare l’ipoteca iniziale, e quindi anche la garanzia ipotecaria, che in ogni caso rimane invariata. Questo procedimento snellisce di molto i costi per l’ipoteca, e grazie al decreto si snelliscono le procedure.
L’importo del finanziamento che la nuova banca concederà al mutuatario corrisponderà al debito residuo del vecchio mutuo. Mentre potrebbero mutare altri parametri, costituiti essenzialmente dalla durata del prestito, dall’importo delle rate e dal tasso di interesse.
Tutti questi parametri offrono al mutuatario la possibilità di gestire in maniera più libera il finanziamento, rinegoziando quindi la rata in base alle esigenze del momento, o allungando la durata del mutuo.
Altro vantaggio che si offre al mutuatario è quello di poter decidere se passare ad un tasso fisso o ad un o variabile, e viceversa.
Surroga bilaterale e trilaterale
Nel primo caso la surroga avverrà solamente tra due soggetti, cioè la nuova banca, o surrogante, e il mutuatario, colui che viene definito come debitore. Entrambe le parti stipuleranno un contratto di surroga o surrogazione, in cui saranno presenti tutte le nuove condizioni tra i due soggetti dell’accordo.
A seguito del nuovo contratto avviene poi la stipula di un atto unilaterale di quietanza, attraverso il quale la banca originaria conferma l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione presso il proprio istituto. L’atto viene poi firmato e autenticato dal notaio.
Se nel patto bilaterale erano coinvolti solamente due soggetti, banca surrogata e mutuatario, nel patto trilaterale entra in gioco anche la banca originaria.
Con questa manovra le procedure si snelliscono ancora di più, infatti con un unico atto notarile avviene la portabilità del mutuo a favore del mutuatario. Ogni condizione e quietanza saranno comprese all’interno dell’atto notarile.
I vantaggi della portabilità del mutuo
Fatta chiarezza su cos’è e come funziona la portabilità del mutuo, bisogna anche capire quali vantaggi offre a chi la richiede. Intanto c’è la possibilità di spostare il mutuo da un istituto ad un altro ottenendo molti vantaggi finanziari e condizioni migliori.
A tal proposito il mutuatario può richiedere una nuova tipologia di tasso (fissa o variabile, in base alle proprie esigenze), rinegoziare la rata mensile e quindi la durata del mutuo residuo.
Il richiedente può inoltre negoziare un regime prestazionale accessorio, in cui verranno aggiunte eventuali assicurazioni oppure rinegoziare quelle già esistenti.
Cosa fare prima di richiedere la portabilità
Prima di recarsi all’istituto bancario a cui si vuole richiedere la surroga, è buona norma consultarsi con un esperto, che può indicare e valutare le possibili spese derivanti da tale operazione, i tassi e i costi che si dovranno sostenere.
A tal fine l’esperto valuterà i vantaggi derivanti da questa operazione e ciò che si vuole ottenere da essa (ad esempio un abbassamento della rata mensile, o la rinegoziazione del tasso tecnico).
